مجله فانوس توانمندسازی جوانان از طریق رسانه
مطالب مرتبط
ارسالی مروه
حقوق شهري و قوانين شهرسازي
تفكيك و آماده‌سازي اراضي
اهميت كنترل تفكيك اراضي در رابطه با نظام شهرسازي
مسئله تفكيك اراضي از اهم مسائل شهري و شهرسازي و پايه و اساس رشد موزون شهرها و اجراي طرح جامع و طرح‌هاي تفصيلي و ضوابط مقرر در طرح‌هاي مذكور مي‌باشد. در حقيقت مي‌توان با بكار بردن ضوابط و روشدهاي اصولي, از طريق كنترل و نظارت بر تفكيك اراضي و ساختمان‌ها و منظور داشتن اختيار براي مراجع ذيربط در امور شهرسازي در مورد بررسي و اصلاح نقشه‌هاي تفكيكي پيشنهادي توسط مالكان اراضي قبل از اقدامات ثبتي حداقل 60 درصد نظرات اصلاحي طرح‌هاي جامع و تفصيلي را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشيد.
لازم به يادآوري است كه نه فقط طرح جامع, بلكه طرح‌هاي تفصيلي يك شهر نيز جزئيات گذربندي‌ها و مسير دقيق خيابان‌ها و كوچه‌ها و معابر را تعيين نمي‌كنند. در طرح جامع فقط مسير تقريبي شبكه اصلي گذربندي‌هاي شهر به صورت شماتيك مشخص مي‌شود و طرح تفصيلي نيز حداكثر وظيفه‌اي را كه انجام مي‌دهد تعيين مسير دقيق يا بالنسبه دقيق شبكه اصلي گذربندي‌هاي شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرح‌هاي تفصيلي نمي‌توان دقيقاً مسير كليه معابر فرعي را مشخص ساخت و اين كاري است كه بايد در موقع تصويب نقشه‌هاي تفكيكي اراضي و ساختمان‌ها كه توسط مالكان آنها پيشنهاد مي‌شود انجام گردد. به اين ترتيب كه مراجع اداري و استصوابي و مشورتي در امور شهرسازي بايد مجاز باشند مسير معابر فرعي و ارتباط آنها با معابر وسيع‌تر و بالاخره با شبكه گذربندي‌هاي عمومي را تعيين نموده نقشه‌هاي تفكيكي پيشنهادي متقاضيان را اصلاح يا آنها را وادار به اصلاح و تجديدنظر بر همان اساس بنمايند. حتي در مواردي كه منطقه‌اي از يك شهر يا همه‌ي يك شهر نيز فاقد طرح تفصيلي باشد مي‌توان با بكاربردن روش فوق‌الذكر طرح‌ريزي فيزيكي شهر را تحت نظام صحيحي درآورد و فقدان طرح تفصيلي را جبران نمود و يا به عبارت ديگر همين نقشه‌هاي تفكيكي را تبديل به طرح تفصيلي كرد.
وجود آئين‌نامه تفكيك اراضي كه متكي به قانون شهرسازي بوده و به مراجع مربوط اختيار اعمال روش‌هاي فوق‌الذكر را در مورد امعان نظر در نقشه‌هاي تفكيكي و اصلاح يا تكميل آنها بر اساس نيازهاي عمومي شهر واگذار كند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها كه در حال توسعه مي‌باشند تاثير اساسي دارد, چه اراضي مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسياري از آنها هنوز به قطعات كوچك ساختماني تفكيك نگرديده است و مالكان آنها براي تفكيك يا تفكيك مجدد به قطعات كوچكتر مراجعه خواهند كرد و مراجع ذيربط مي‌توانند در موقع مراجعه هر يك از مالكان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشه‌هاي تفكيكي پيشنهادي بنمايند و به اين ترتيب طرح‌ريزي فيزيكي شهر را تدريجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.
سابقه نظارت بر تفكيك اراضي در ايران
تا سال 1345 كه قانون اصلاح پاره‌اي از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداري از تصويب گذشت و همزمان با آن نيز كار تهيه طرح‌هاي جامع شهري در ايران رونق گرفت, سياست تفكيك و تعيين نوع استفاده از زمين بطور دربست در اختيار شخص مالك بود. مالك اختيار مطلق داشت كه زمين خود را هر وقت بخواهد, به هر شكل و به هر اندازه كه مايل است تفكيك و قطعه‌بندي كند. طول و عرض معابر را در زمين‌هايي كه تفكيك مي‌نمايد شخصاً و به ميل و سليقه خود تعيين كند و به هر شكل و هرچند طبقه و با هر مصالح ساختماني كه مايل است بسازد و براي هر منظور كه مايل است مورد استفاده قرار دهد.
اداره ثبت وظيفه داشت هر نقشه تفكيكي كه مالك پيشنهاد مي‌كند قبول كرده به ثبت برساند و به آن رسميت داده اسناد مالكيت تفكييك صادر نمايد. تنها هدف دخالت اداره ثبت در اين بود كه مراقبت كند در نقشه تفكيكي به اراضي مجاور و متعلق به ديگران تجاوز نشود و شهرداري نيز در مورد احداث ساختمان‌ها موظف بود هر نقشه ساختماني را كه مالك پيشنهاد مي‌نمود تصويب و پروانه ساختمان صادر نمايد. صدور پروانه ساختمان فقط از اين جهت انجام مي‌گرفت كه شهرداري مطابق متراژ ساختمان عوارض خود را دريافت نمايد و حداكثر اينكه مراقبت كند به معابر موجود تجاوز نشده, ساختمان داراي استحكام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جاني بوجود نياورد و يا كمتر بوجود آورد.
براي اولين بار در سال 1345 ضمن مواد 98لإ 99 و 101 الحاقي به قانون شهرداري اين اختيار به شهرداري‌ها داده شده تا نحوه استفاده از زمين و منطقه‌بندي شهر و محل تاسيسات عمومي و ساير نيازمندي‌ها را تعيين نموده, در قطعه‌بندي و تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر دخالت كنند و نقشه‌هاي تفكيكي اراضي را قبل از آنكه اقدام ثبتي نسبت به آنها انجام شود مورد بررسي و تصويب قرار دهند.
قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران كه 6 سال بعد از آن در سال 1351 از تصويب گذشت مقررات قبلي را تكميل‌تر و قاطع‌تر نمود و به شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران اختيار داد تا ضوابط مورد نياز براي رشد موزون و هماهنگ شهرها را مورد تصويب قرار دهد و ماده 7 قانون مذكور شهرداري‌ها را مكلف به اجراي مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران نمود. لكن تاكنون ضوابط شهرسازي قابل ملاحظه‌اي كه عموميت داشته و شامل همه شهرهاي كشور شود توسط شوراي عالي فوق‌الذكر تصويب و اعلام نگرديده است.
وضع موجود نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي شهرها
چنانكه در بالا توضيح داه شد, ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است: “اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها مكلفند در موقع تفكيك اراضي محدوده شهر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشه‌اي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. همچنين ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب اسفندماه 1351 مقرر مي‌نمايد: در شهرهايي كه داراي نقشه جامعه مي‌باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشه‌اي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامعه يا تفصيلي يا هادي تاكيده كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد و در مورد افراز دادگاه‌ها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند. هرگاه ظرف مدت چهارماه نقشه تفكيكي از طرف شهرداري حسب مورد به ثبت يا دادگاه ارسال نشود ثبت يا دادگاه نسبت به تفكيك يا افراز راساً اقدام خواهند نمود.
در حال حاضر روش مورد عمل اين است كه شهرداري‌ها وظايف خود را در مورد نقشهدهاي تفكيكي اراضي و تصويب آنها محدود به آن مي‌دانند كه رسيدگي كنند زميني كه براي آن تقاضاي تفكيك شده است در مسير گذربندي‌ها و تاسيسات پيش‌بيني شده در طرح جامع و طرح‌هاي تفصيلي (اگر براي آن شهر طرح جامع و براي آن منطقه طرح تفصيلي تهيه و تصويب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفكيكي و عرض معابر آن نيز از ميزان مساحت قطعات و عرض معابر كه در ضوابط پيوست طرح جامع تعيين شده است كمتر نباشد. شهرداري وارد اين مسئله نمي‌شود كه اولاً معابر تعيين شده در نقظه تفكيكي چه كيفيتي داشته و چگونه به معابر اصلي متصل مي‌گردد و مسير معابر مذكور در كدام جهت قرار مي‌گيرد كه تناسب لازم را با گذربندي‌هاي آن ناحيه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفكيكي چگونه تعيين شده و آيا با ساير قطعات مجاور و يا ساختمان‌هايي كه قبلاً در آن منطقه ايجاد شده است هماهنگي دارد يا نه؟
در وضع موجود مخصوصاً با اختياري كه به موجب مواد 96 و 101 الحاقي به قانون شهرداري مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازي و عمران شهري مصوب آذرماه 1347 و ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351 به شهرداري‌ها براي تصويف نقشه‌هاي تفكيكي اراضي و نظارت بر طرز استفاده از زمين در داخل محدوده و حريم شهرها داده شده است, ممكن است ضوابط مربوط به نحوه استفاده از اختيارات مذكور توسط شورايعالي شهرسازي و معماري ايران تصويب و ابلاغ گرديده به موقع اجرا درآيند, و يا اينكه هر شهرداري با استناد به بند 9 ماده 45 قانون شهرداري آئين‌نامه مربوط را تهيه نموده به تصويب شوراي شهر برساند و سپس اجرا كند. ولي هيچيك از دو نوع اقدام مذكور تاكنون انجام نگرديده و دخالت شهرداري‌ها محدود به ضوابط تعيين شده در طرح‌هاي جامع شهري و تنها در شهرهايي است كه داراي طرح جامع مي‌باشند.
در ماه 2 قانن نظارت بر گسترش شهر تهران مصوب مردادماده 1352 تعيين سياست كلي تفكيك اراضي واقع در حد فاصل بين محدوده خدمات شهري فعلي و محدوده 25 ساله توسعه آينده به عهده‌ي شوراي نظارت بر گسترش شهر تهران واگذار گرديده و در طرح جامع شهر تهران ضوابطي در مورد تفكيك اراضي مقرر شده است كه تعيين جزئيت اين قبيل امور مربوط به طرح‌هاي تفصيلي مي‌باشد.
وضع موجودنظارت و كنترل بر تفكيك اراضي خارج از محدوده شهرها
در مورد تفكيك اراضي به قطعات ساختماني درخارج از محدوده و حريم شهرها نظر به اينكه به موجب ماده 7 قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي ايجاد شهر و شهرك غيرروستايي در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها موكول به پيشنهاد وزارت مسكن و شهرسازي و تصويب شوراي عالي شهرسازي خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذكور به طور كلي تعيين سياست‌هاي شرسازي در سراسر كشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده‌ي وزارت مسكن و شهرسازي واگذار گرديده و بر طبق ماده 8 قانون فوق‌الذكر تصويب آئين‌نامه‌هاي اجرايي آن از وظايف و اختيارات هيئت وزيران مقرر شده است. آئين‌نامه مزبور تحت عنوان “آئين‌نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها” در تاريخ 27 ارديبهشت ماه 1355 به تصويب هيئت وزيران رسيده و ابلاغ گرديده است.
به موجب ماده 3 آئين‌نامه فوق‌الذكر تفكيك و تقسيم اراضي واقع در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها به قطعات كمتر از بيست هكتار در مورد شهرك‌ها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضي غيرشهرك تحت شرايط و ترتيبات زير مجاز خواهد بود.
هدف از تفكيك اجراي طرح مشخصي باشد كه طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذيربط قرار گرفته باشد.
مساحت قطعات تفكيكي معادل و متناسب با اجراي طرح مورد نظر باشد.
انجام عمليات ساختماني با تاسيساتي طرح در زمين مود نظر امكان‌پذير بوده و مغايرتي با ضوابط تعيين شده در ماده 4 همان آئين‌نامه در مورد ايجاد ساختمان‌ها و تاسيسات نداشته باشد.
نظر وزارت كشاورزي و منابع طبيعي يا واحدهاي تابع آن وزارت كه اختيارات لازم به آنها تفويض شده باشد مبني بر عدم قابليت توليد زراعي اراضي و اقتصادي نبودن بهره‌وري كشاورزي از زمين مورد نظر و مناسب بودن آن براي اجراي طرح نسبت به اراضي ديگر همان حوزه كشاورزي اعلام شده باشد.
تقاضا و نقشه تفكيكي ضمن رعايت كليه شرايط بالا مورد تصويب مراجعي كه در حوزه هر استان اختيار صدور پروانه‌هاي ساختماني را در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها دارند قرار گرفته باشد.
در تبصره 1 همين ماده مقرر شده است ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هيچ نوع تقاضاي تفكيكي را به قطعات كوچكتر از 20 هكتار قبل از اينكه مورد تصويب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذيرند و نسبت به آن اقدام كنند و نيز به موجب تبصره 2 ماده فوق‌الذكر در محدوده مسكوني روستاها صدور اجازه تفكيك با رعايت قوانين جاري كشور در حدود نيازهاي سكونتي و اجتماعي روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها يا واحدهاي تابعه آن وزارت كه اختيارات لازم به آنها تفويض شده باشد خواهد بود و طبق ماده 9 همين آئين‌نامه تعيين محدوده مسكوني هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها مي‌باشد. (وزارت تعاون و امور روستاها بعداً منحل و امور آن در اين قبيل مسائل به وزارت كشاورزي و منابع طبيعي واگذار گرديد و وزارتخانه اخيرالذكر بعداً به نام وزارت كشاورزي و عمران روستايي تغييرنام يافت.)[1]
ماده 14 آئين‌نامه فوق‌الذكر انجام عمليات مربوط به تفكيك ثبتي اراضي شهرك‌ها را منوط به اتمام عمليات زيربنايي و صدور پروانه بهره‌برداري و اجازه تفكيك نموده و اضافه شده است كه برحسب مورد ممكن است عمليات اجرايي زيربنايي و صدور پروانه بهره‌برداري و اجازه تفكيك در مورد اراضي شهرك‌ها به مراحل مختلف تقسيم گرديده پس از خاتمه عمليات هر قسمت پروانه بهره‌برداري و اجازه تفكيك نسبت به آن قسمت صادر و به احداث‌كننده شهرك تسليم شود. همچنين در مواردي كه به تشخيص كميسيون مقرر در ماده 13 آئين‌نامه فوق‌الذكر ايجاب كند مي‌توان پروانه بهره‌برداري را از لحاظ امكان تفكيك و فروش قطعات ساختمان‌ها و اراضي قبل از اتمام عمليات اجرايي زيربنايي نسبت به هر قسمت از شهرك صادر نموده مشروط بر اينكه از متقاضي تضمين كافي كه ترتيب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گرديد براي اتمام عمليت زيربنايي قسمت‌هاي مذكور اخذ شود.
در مورد دستورالعمل مربوط تبصره ماده 12 آئين‌نامه مقرر نموده كه توسط وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و پيشنهاد گرديده به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد و اين دستورالعمل در تاريخ 17 اسفندماه 1356 از تصويب گذشت.
تفكيك اراضي در رابطه با طرح‌هاي جامع و تفصيلي شهرها
گرچه تفكيك زمين مستقيماً يك فعاليت ساختماني و فيزيكي نيست, ولي بدون ترديد عامل اصلي و مقدمه كار ساختمان مي‌باشدو در صورتيكه تفكيك اراضي در شهرها به نحو صحيحي انجام نشود و كنترل صحيحي نسبت به آن اعمال نگردد, كنترل‌هاي ساختماني نيز بي‌نتيجه خواهد بود يا حداقل نتايج چشم‌گيري دربر نخواهد داشت.
تفكيك اراضي, مخصوصاً در مورد اراضي بزرگ خود به تنهايي مي‌تواند به عنوان يك طرح تفصيلي براي ناحيه‌اي از شهر تلقي گرديده طرز استفاده از زمين و تخصيص قطعات آن براي مصارف مختلف در نقشه تفكيكي مشخص شود. در اكثر كشورها صاحب زمين كه قصد تفكيك آن را دارد مكلف است ضمن اينكه نقشه تفكيكي خود را به تصويب شهرداري مي‌رساند طرز استفاده از قطعات زمين را مشخص ساخته كليه فعاليت‌ها و عمليات زيربنايي شهرسازي آن را انجام دهد و يا هزينه انجام آنها را به شهرداري پرداخت كند تا توسط شهرداري به انجام برسد.
تفكيك اراضي در رابطه با منطقه‌بندي و تعيين طرز استفاده از اراضي شهرها
نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي موثرترين وسيله اجراي ضوابط منطقه‌بندي شهرها به مناطق مسكوني- صنعتي تجاري و اداري و غيره و همچنين ضوابط مربوط به استفاده از اراضي مي‌باشد و چون اساس طرح‌هاي جامع شري بر اين پايه قرار دارد لذا مي‌توان گفت كنترل تفكيك اراضي و وادار كردن مالكان به تهيه نقشه تفكيكي با رعايت ضوابط مذكور منشا و اساس اجراي طرح جامع و استقرار نظام صحيح شهرسازي است.
قطعات اراضي شهر و بالاخص قطعات اراضي كه در نقشه‌هاي تفكيكي قرار مي‌گيرند به سه دسته تقسيم مي‌شوند: دسته اول قطعاتي كه انجام هر نوع عمليات ساختماني در آنها به شرط آنكه مغاير با ضوابط منطقه‌بندي نباشد آزاد است و مالك مي‌تواند در هر موقع براي آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده به ميل و سليقه خود بسازد. دسته دوم آن تعداد از قطعاتي كه براي نيازمندي‌هاي عمومي شهر تخصيص داده مي‌شود و عمليات ساختماني آنها بايد توسط شهرداري يا سازمان‌هاي ذيربط دولتي انجام گردد و يا اينكه ممكن است در پاره‌اي از موارد متقاضي تفكيك مكلف شود طبق نقشه‌اي كه در اختيار او قرار مي‌گيرد ساختمان را ايجاد و به شهرداري يا سازمان‌هاي ذيربط دولتي كه عهده‌دار تامين خدمات مربوط در شهر مي‌باشند واگذار كند و يا گاهي ممكن است بهاي بعضي از قطعات مذكور بر اساس ضوابطي كه در مورد تصرف اراضي براي ايجاد تاسيسات و نيازمندي‌هاي شهري و دولتي در قبال پرداخت قيمت يا غرامت مقرر است به مالك پرداخت شود و بالاخره دسته سوم آن تعداد از قطعات اراضي مي‌باشند كه براي احداث ساختمان‌ها يا تاسيسات معيني از قبيل فروشگاه, هتل, رستوران, بانك, پست و مخابرات, مدارس غيردولتي, درمانگاه‌ها و بيمارستان‌هاي غيردولتي, دفاتر تجارتي و فني و نظاير آنها تخصيص پيدا مي‌كنند و در مورد اين قبيل قطعات مالك اختيار كافي در احداث هر نوع ساختمان در آنها ندارد و در عين حال شهرداري يا دولت هم آنها را خريداري و تصرف نمي‌كنند, بلكه اعلام مي‌شود كه براي اين قبيل قطعات پروانه ساختمان جز براي منظوري كه اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالك مي‌توان اين قبيل قطعات اراضي را به اشخاصي كه قصد ساختن آن را براي منظور تخصيص يافته دارند بفروشد و يا اينكه راساً آنها را براي همان مقاصد ساخته مورد استفاده قرار دهد و يا اينكه ساختمان ايجاد شده به ترتيب فوق را بفروشد يا اجاره دهد.
منظور داشتن معابر و تاسيسات عمومي در نقشه‌هاي تفكيكي اراضي
معابري كه در نقشه‌هاي تفكيك اراضي منظور مي‌گردد بر دو دسته تقسيم مي‌شوند: دسته اول معابري كه به موجب طرح جامع يا طرح‌هاي تفصيلي مصوب منظور گرديده و غالباً شامل شاهراه‌ها و خيابان‌هاي اصلي درجه اول و دوم مي‌باشد ودسته دوم معابري كه بنا به اقتضاي وضع خاص زمين و وسعت و محل قرار گرفتن آن در هر يك از مناطق شهر و تمايل مالك به كيفيت تفكيك تعيين مي‌شوند. در مورد دسته اول مالك زمين هيچگونه اختياري نداشته مكلف است آن معابر را به نحوي كه در طرح جامع يا تفصيلي تعيين گرديده است در زمين خود منظور نمايد. لكن در مورد معابر دسته دوم مالك يا متقاضي تفكيك داراي اختياراتي بوده مي‌تواند ميل و سليقه خود را در آن اعمال كند, به شرط آنكه ناهماهنگي با شبكه گذربندي‌هاي آن منطقه از شهر يا نازيبايي ايجاد ننموده عرض معابر كمتر و يا خيلي بيشتر از ضوابط تعيين شده در مورد شبكه گذربندي‌هاي شهر نباشد.
قسمت اخير ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه موضوع آن اختيارات شهرداري‌ها در مورد نظارت و كنترل بر تفكيك اراضي و الزام مالكان به جلب موافقت شهرداري با نقشه‌هاي تفكيكي قبل از ارائه آن به ثبت املاك مي‌باشد تصريح نموده است كه:
“معابر و شورع عمومي كه در اثر تفكيك اراضي احداث مي‌شود متعلق به شهرداري است و شهرداري در قبال آن به هيچ عنوان وجهي به صاحبان آن پرداخت نخواهد كرد.”
چنين به نظر مي‌رسد كه منظور اين قسمت از ماده 101 فوق‌الذكر آن باشد كه فقط معابري كه بنا به اقتضاي عمل تفكيك و با رضايت و طبق سليقه و ميل مالك احداث مي‌شود بابت آنها كه تقاضاي تفكيك مي‌نمايد عبور كند و صاحب زمين راوادار به منظور داشتن معابر مذكور در آن زمين بنمايند غرامت به او تعلق خواهد گرفت- ولي مدلول ماده مذكور يك چنين صراحتي را ندارد و معلوم نيست فرضاً اگر 80 درصد زمين كسي كه تقاضاي تفكيك مي‌كند در مسير بزرگ راه يا خيابان قرار گيرد تكليف او چيست و چگونه با او رفتار خواهد شد.
در اين مورد روشي كه در بعضي از كشورهاي پيشرفته صنعتي اعمال مي‌شود از اين قرار است كه اگر به هر علت 30 يا 40 درصد زمين موضوع تفكيك (بسته به وضع هر شهر و هر منطقه از يك شهر) جزء معابر و فضاها يا تاسيسات عمومي واقع شود غرامتي به مالك پرداخت نخواهد شد. لكن در صورتيكه كمتر از مقادير مقرر فوق براي نيازهاي عمومي تخصيص پيدا كند تفاوت آن به صورت اصل يا قيمت زمين از مالك دريافت و در صورتيكه اضافه بر مقادير ياد شده براي نيازهاي عمومي تخصيص يابد تفاوت آن نسبت به مازادهاي مذكور به صورت وجه نقد يا زمين از محل ديگر به او داده خواهد شد به نحوي كه شهرداري در مجموع نه درآمدي از اين محل داشته و نه هزينه‌اي را از محل درآمدهاي عمومي خود ناگزير به پرداخت باشد.
تفكيك ساختمان
اگرچه ماده 101 الحاقي به قانون شهرداري كه مقرر مي‌دارد: “اداره ثبت اسناد و املاك و دادگاه‌ها مكلفند در موقع تقاضاي تفكيك اراضي محدوده شر و حريم آن عمل تفكيك را طبق نقشه‌اي انجام دهند كه قبلاً به تصويب شهرداري رسيده باشد. .. ” فقط به ذكر كلمه (اراضي) اكتفا نموده و از (ساختمان) اسمي نبرده است. ولي بايد توجه داشت كه هر ساختمان در زميني بنا شده است و تفكيك ساختمان بدون تفكيك زمين زير آن (جز در مورد تفكيك‌هاي آپارتماني) غيرممكن است. بنابراين مفاد ماده مذكور شامل ساختمان‌هاي شهر هم مي‌گردد. مخصوصاً كه اگر غير از اين تصور شود نقض غرض بوده است مالك يك قطعه زمين مثلاً 3000 متري كه طبق ضوابط طرح جامع در آن منطقه بخصوص به او اجازه داده نمي‌شود كه زمين خود را به سه قطعه هزار متري تقسيم كند, ابتدا به شهرداري مراجعه نموده تقاضاي پروانه ساختمان در زمين مذكور بنمايد و نقشه ساختمان را طوري تهيه و پيشنهاد كند كه بتواند سه ساختمان مجزا در كنار يكديگر بنا نمايد. سپس اقدام به ساختمان نموده بعد از اينكه عمليت ساختماني خاتمه يافت, به ثبت محل مراجعه نموده تقاضاي تفكيك آن را بنمايد و ثبت اسناد و املاك نيز بدون نياز به كسب موافقت شهرداري تشريفات ثبتي تفكيك را انجام داده براي هر يك از قطعات سند, مالكيت تفكيكي جداگانه صادر نمايد.
اين عمل كه نوعي فرار از قانون محسوب مي‌گردد, چند پيش در يكي از شهرهاي كشور اتفاق افتاده بود و با مكاتباتي كه بين وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت كل صورت گرفت, سازمان مذكور به واحدهاي تابعه خود بخشنامه صادر كرد كه در شهرايي كهداراي طرح جامع مي‌باشند, نقشه تفكيك ساختمان‌ها نيز بايد قبلاً به تصويب شهرداري محل برسد.
از سال 1342 كه قانون تملك آپارتمان‌ها براي اولين بار در ايران به تصويب رسيد و مخصوصاً از سال 1347 كه آئين‌نامه اجرايي قانون مذكور از تصويب گذشت, تفكيك آپارتماني نيز در مورد ساختمان‌ها بدون در نظر گرفتن عرصه و زمين زير ساختمان امكان پيدا كرد و در حال حاضر قانون و آئين‌نامه مذكور در اكثر شهرهاي بزرگ و متوسط اجرا مي‌شود.
آماده‌سازي اراضي مورد تفكيك
در اكثر كشورهاي پيشرفته صنعتي صاحبان اراضي وسيع بالنسبه وسيع كه قصد تفكيك آن را دارد, مكلف مي‌شوند تمام يا بعضي از فعاليت‌ها و عمليت زيربنايي شهرسازي آن را نظير انجام لوله‌كشي‌هاي آب و فاضلاب و كابل‌كشي‌هاي برق و تلفن و نصب تاسيسات روشنايي معابر و احداث مجاري دفع آب‌هاي سطحي و اسفالت و كف‌سازي و درخت‌كاري معابر و نظائر آنها را راساً انجام دهند و يا هزينه‌ي انجام آنها را به شهرداري پرداخت كنند تا توسط شهرداري به انجام برسد.
در كشور ما اين موضوع در مورد احداث شهرك‌ها و مجتمع‌هاي ساختماني اعمال گرديده و در ماه 14 آئيندنامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها ترتيبات لازم مقرر گرديده كه در صفحات قبل توضيح داده شده است.
همچنين در لايحه‌ي جديد قانون طرح‌ريزي شهري و منطقه‌اي كه در سال 1366 توسط وزارت مسكن و شهرسازي تنظيم و آماده براي پيشنهاد شده است, ترتيبات لازم در مورد آماده‌سازي اراضي واقع در داخل محدوده يا حريم شهرها توسط مالكان يا متقاضيان تفكيك به عنوان شرايط تصويب نقشه تفكيكي و موافقت با تفكيك در نظر گرفته شده است. ماده 41 لايحه‌ي مذكور از اين قرار است:
“ماده 41- تسطيح و كف‌سازي و اسفالت معابر و احداث مجاري دفع آب و باران و برف و درخت‌كاري و نصب تاسيسات روشنايي معابر و ميادين و انجام عمليات لوله‌كشي آب و فاضلاب و كابل‌كشي برق و تلفن و ساير انشعابات و تامين ساير تاسيسات عمومي مورد نياز در اراضي كه تقاضاي تفكيك آنها براي عمليات شهرسازي و ساختماني تسليم مي‌شود و يا بعضي از اقدامات و عمليات فوق‌الذكر ممكن است طبق ضوابط مصوب به عهده صاحب زمين و متقاضي تفكيك واگذار شود.”
